Управление жилым комплексом по новому законодательству

1 июля 2015 вступил в силу Закон Украины №417-VIII "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Им фактически разрушается имеется монополия ЖЭКов на обслуживание домов, зато предоставляется право жильцам дома самим решать, каким образом будет происходить управление домом. Для принятия такого решения законодатели предусмотрели срок в один год. Однако уже сейчас ведутся дискуссии и споры о путях реализации реформы.

Конфедерация строителей Украины (КСУ) провела консультации с профильными общественными организациями и экспертами по ключевым позициям закона, которые вызвали наибольший резонанс в обществе. В частности, по регулированию переходного периода между имеющимися нормами законодательства, когда ведущую роль в ЖКХ играют ЖЭКи, и нормами принятого закона.

Совместно с Объединением организаций работодателей «Всеукраинская конфедерация работодателей жилищно-коммунальной отрасли Украины» КСУ наработала единую позицию в этом направлении и дает разъяснения.

Если в течение года со дня вступления в силу настоящего Закона (т.е. до 01.07.2016) совладельцы не определятся относительно формы управления жилым домом, управляющего определять исполнительный орган местного совета.

К этому дом должен обслуживать нынешняя эксплуатационная организация.

Законом установлено, что управляющий - это физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо - субъект предпринимательской деятельности, по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. Закон не устанавливает специальных требований к управляющему. Поэтому сегодня те эксплуатирующие организации, которые уже работают на рынке и предоставляют указанные услуги, могут выполнять функции управляющего.

Читайте также: В центре Львова приостановили строительство гостиницы

Таким образом вопрос о эксплуатации ранее построенных жилых домов законодательно урегулирован.

Управление нововыстроенным жильем может осуществляться следующими способами:
1) путем создания ОСМД (учредительное собрание проводятся после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в доме. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев)
2) через определение управляющего на общем собрании (решение считается принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома).

Поскольку реализация прав и обязанностей совладельцев многоквартирного дома может осуществляться только после государственной регистрации прав собственности на принадлежащие им квартиры и нежилые помещения, целесообразно для экономии времени начинать подготовительные и организационные мероприятия еще в этапе строительства дома.

Владельцы квартир и нежилых помещений к заселению жилого дома ограничены в возможностях организации взаимодействия, поэтому налаживание коммуникаций для решения общих вопросов эксплуатации дома может осуществлять заказчик строительства или соответствующая финансовая компания.

При этом было бы целесообразно предварительно определить эксплуатирующую организацию, что позволило бы обеспечить ее участие (на добровольных началах) в принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Одним из путей решения этого вопроса могло бы быть предсказания в договорах о приобретении квартир возможности поручения инвесторами заказчику или фонда финансирования строительства организации мероприятий по определению в соответствии с законом эксплуатирующей организации, которая будет осуществлять все функции по содержанию дома сразу после принятия его в эксплуатацию.

Организация будущих совладельцев и предварительное привлечения управляющего на завершающем этапе строительства будет способствовать обеспечению своевременной передачи как самого объекта, так и технической документации, а также заселению новостроек в максимально сжатые сроки и избежанию пробелы в их эксплуатации.